土地の査定方法の一つでもある公的評価とは？道路や形状も関係してくるのか

土地を売却しようとするときにまずおこなうのが、土地がどのくらいの金額で売却できるのか知ることです。
ここでは、査定方法のうち公的評価や取引事例比較法について解説していきます。
藤沢市や横浜市、茅ヶ崎市など隣接の市区町村にて、土地の売却をご検討中の方は、査定方法を確認して土地の売却のご参考にしてください。

土地の査定方法における公的評価とは？

土地を売却するときには、査定をおこない土地の価値を算出することで売却金額の目安をつけることができます。
査定をするうえで参考にする公的評価や取引事例比較法といった方法について解説していきます。

公的評価を参考にする

土地の価値を算出するための方法の一つとして、公的評価を参考にすることがあります。
公的評価とは、「公示地価（基準地価）」「相続税路線価」「固定資産税評価額」のことを言います。
それぞれ土地の評価額を発表している公的機関が異なり、さまざまな場面で公的評価を参考に土地の価値が決定されています。
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日を基準に全国の地価を公表している評価額です。
公示地価と近い評価をしているのが基準地価と呼ばれる指標で、毎年7月1日を基準に都道府県が調査し国土交通省がまとめて基準価値として発表しているものです。
相続税路線価
相続税路線価は、国税庁が毎年公表している地価です。
相続税路線価と密接に関係してくるのが、土地の前面道路です。
道路の種類や土地、どのように道路に面しているかを参考に価値を算出しています。
相続税路線価は、主に相続税評価額を算出する際に用いられます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市区町村ごとに算出する土地の評価額で一般的には1月1日を基準に算出されますが、市区町村によっては異なることもあります。
固定資産税評価額を参考に、不動産を所有していると支払う固定資産税や都市計画税が定められていきます。
そのため、土地を売却するときにも固定資産税評価額によって売却時の固定資産税の精算金が異なります。

取引事例比較法

公的評価とは別の土地の査定方法で、取引事例比較法というものがあります。
取引事例比較法は、近隣の成約事例を参考に土地の評価を決めるもので、一般的には土地を売却するときには取引事例比較法が使用されることが多いです。
実際の成約事例をもとに算出される価格のため、実需向けと言われています。
しかし、不動産には同じものが一つも存在しないため、比較をしようとすると精度が求められます。
そのため、どの評価を基準に比較するのかを明確にしておかないと算出価格が不適切なものとなることにもなりかねませんので、評価が難しいです。
正確に評価をしていく場合には、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

土地の査定で道路はどう関係する？

土地の価格を査定するときに参考にするポイントとして、土地の立地や大きさをイメージする方が多いのではないでしょうか。
実は、土地に隣接している道路も土地の査定方法に大きく影響してきます。
なかでも相続税路線価は道路との関係が大きいため、相続税路線価を参考とする査定方法には大きく影響してきます。
道路が土地の査定にどのように関係してくるのか解説していきます。

接道の間口

土地の上に建物を建築するためには、土地が道路に2m以上接していなければ建築することができません。
また、2mでは車の駐車をするのも難しくなってしまいますし、道路からの明かりもなかなか確保することができません。
逆に接道間口が10mあると車も容易に出し入れできますし、道路からの明かりも入りやすくなります。
このように間口が広いと土地の使い勝手が良くなるため、価値は高くなります。

道路の幅員

前面道路の幅も土地の査定に大きく影響してきます。
土地には容積率という、土地に建てられる建物の床面積が決まっています。
この容積率は、前面道路の幅員と密接に関係しており、住居系の用途地域のエリアの場合には、前面道路の幅員に0.4をかけた数値がその土地の容積率となります。
容積率の上限が200%のエリアでは、前面道路が4mの場合には160%になり、前面道路が5mある土地では、200%と上限まで使用することができます。
そのほかにも道路斜線といった建築物の高さを規制する制限も前面道路の広さと関係してくるため、道路幅が広いほうが建物を建てやすくなります。
そのため、道路の幅員は土地の査定に大きく影響を与えることになります。

直角に二方向の道路と接している

土地に対して直角に二方向の道路と接している土地のことを角地と言います。
角地の場合には、道路が二方向あることから日当たりや風通しなどが良好に感じられるため、土地の評価が高くなる傾向にあります。
このように道路は土地の評価と密接に関係してくるため、査定をするときに土地と道路の関係が良いと土地の評価も上がりやすくなります。

土地の査定において形状は関係する？

土地の形状も査定方法によっては、評価額に大きく影響を与えてくる項目です。
どのような形状が土地の査定に影響するのか解説していきます。

整形地

土地の形状で、整形地と呼ばれる形状があります。
整形地とは、綺麗な四角の形をした土地のことをいい、建物を建築する際に建築がしやすいため、土地の評価も高いです。
しかし、土地の形状も大きさによってはあまり影響を受けない形状もありますが、小さすぎると整形地でも評価があまり上がらない場合もあるので、形状と大きさもよく確認するようにしましょう。

旗竿地

土地の形状には、旗竿地または路地状敷地と呼ばれる土地もあります。
旗竿地とは、接道の間口は少ないがそこから奥に土地が伸び、一定のラインで整形の土地となる、旗のような形をした土地のことを言います。
旗竿地の場合、道路と接する面積が狭くなってしまうため、明るさや車の駐車など整形地と比較したときに劣ってしまう部分が多く、土地の評価も低くなってしまいます。
そのため、同じ立地や同じ大きさでも整形地と比べると場所によって数百万円の差が査定額で出てきてしまいます。

三角形の土地

整形地でもなく、旗竿地でもない三角形の土地もあります。
三角形の土地も査定には影響してきます。
整形地と比べると、建物を建てるときに使用しきれない無駄な部分が生じてしまいやすくなるため、整形地と比べると面積に対して評価が高くは出ません。

長方形の土地

整形地でも間口が3mなどの大きさしかない長方形の場合には、建物を建てられる会社や間取りが限られてきてしまいます。
そのため、間口の狭い長方形の土地も整形地に比べると評価は低くなりやすくなってしまいます。
しかし、駅の近くなどの商業地域に該当するエリアの長方形であれば、建物を上に伸ばすことができるため、細い間口でも高い評価が出ることもあります。

まとめ

土地を査定するには、公的評価や成約事例を用いた方法などいくつかの査定の方法があります。
自分でも査定方法を知り、土地の売却価格を知ることも大切ですが、正確な評価を知るためには不動産会社に相談すると良いでしょう。
藤沢市及び隣接の市区町村、横浜市（瀬谷区、戸塚区、泉区、栄区）茅ヶ崎市、鎌倉市、綾瀬市、大和市、寒川町、海老名市で不動産売却をご検討中の方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。