空き家を売りたい場合の売却方法とは？かかる費用も把握しよう！

居住者のいない空き家は、劣化の進行が早いため、売りたいと思っているなら早めの売却がおすすめです。
しかし、築古のケースが多い空き家をできるだけ好条件で売却できないか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売りたい場合に現状のまま売却する方法と更地にして売却する方法、空き家の売却でかかる費用についてご紹介します。
藤沢市および隣接の市区町村で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

空き家を売りたい場合の方法①現状のまま

空き家を売りたい場合には、大きく分けて、2つの選択肢があります。
1つ目は、現状のまま売却する方法です。

空き家を現状のまま売却する方法とは

空き家を現状のまま売却する場合、物件の状態によって売り出し方が異なります。
物件の状態が良ければ中古住宅として売り出せますが、劣化が進んでおり、居住が難しそうな場合は古家付き土地として売却します。
中古住宅と古家付き土地を判断する際の明確な定義はありませんが、「築20年」が判断基準の1つです。
建物の資産価値は、20年以上経過すると0円とみなされるためです。
築年数と併せ、物件の現状も確認して、どのように売り出すのかを決定します。

現状のまま売却するメリットは？

現状のまま売却する場合のメリットは、次のとおりです。
メリット①解体費用がかからない
手を加えずに現状のまま売却する方法であれば、解体費用がかかりません。
そのため、売却の際の負担を少なくできることがメリットです。
メリット②すぐに売りに出せる
解体作業が不要なため、手間がかからず、売りたいと思った時期に売りに出せるメリットもあります。
メリット③固定資産税が安くなる
建物がある状態の場合、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、更地よりも固定資産税が安くなります。

現状のまま売却する際の注意点

現状のまま売却する場合は、売却価格の設定に注意が必要です。
建物がリフォームやリノベーションができる状態の場合、施工費や期間なども調べておくと、売りやすくなるでしょう。
一方、古家付き土地として売り出す場合は、解体にかかる費用は値引いた売却価格に設定するのが基本です。
物件の状態に合わせて、適切な価格を設定しましょう。
また、建物も売却する場合は、契約不適合責任に注意してください。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる物件を取引した場合に売主が負う責任のことです。
古家の場合は免責になるケースが多いですが、免責事項については、売却前にインスペクションなどをおこない、しっかりと調査しておきましょう。

現状のまま売却するのが向いているケースは？

ここまでご紹介したことを踏まえると、現状のまま売却するのが向いているケースは、下記のとおりです。
建物が居住できる状態
近年では、古民家ブームもあり、古くても高値で売却できるケースがあります。
また、買主の好みに合わせてリノベーションできることから、中古住宅の需要は増加傾向です。
売却金より解体費用のほうが高くなりそう
不動産売却の前には、どのくらいの価格で売れるのか調べるために査定をおこないます。
利益を増やすためにも、査定額より解体費用が高くなる場合は、現状のまま売却したほうが良いでしょう。
再建築が不可
再建築が不可の物件は、建物を取り壊すと新たな建物が建てられません。
立地などで興味を持ってくれる買主がいる可能性もあるため、このようなケースの場合も、そのまま売却することをおすすめします。

空き家を売りたい場合の方法②更地にする

空き家を売りたい場合の2つ目の方法は、更地にして売却することです。

空き家を更地にして売却する方法とは

空き家を解体し、建物や木などがない状態の土地にしてから売却する方法です。
土地を探している買主が、すぐに新築できるという特徴があります。

更地を売却するメリットは？

更地を売却するメリットは、次のとおりです。
メリット①買主が見つかりやすい
更地はすっきりとした見た目なので、買主への印象が良く、すぐに着工できることから売れやすいというメリットがあります。
メリット②近隣とのトラブルの心配が少ない
空き家をそのままにしておくと、不法侵入や害獣の発生、火災などによる近隣とのトラブルが懸念されます。
しかし、更地にすれば、このようなリスクが低くなります。
メリット③空き家の管理が不要
建物の劣化の進行を防ぐためには、定期的な管理が必要なため、手間や費用がかかりますが、更地であれば管理も不要です。

更地を売却する際の注意点

更地を売却する場合は、解体費用がどのくらいかかるのか、事前に把握しておくことが大切です。
解体費用の相場は、建物の種類によって異なります。
木造：3.1万円から4.4万円／坪
鉄骨造：3.4万円から4.7万円／坪
鉄筋コンクリート造：3.5万円から8万円／坪
なお、解体費用には廃棄物の処分料なども含まれているため、粗大ゴミなどを自分で処分しておくと費用を減らすことが可能です。

更地の売却が向いているケースは？

ここまでご紹介したことを踏まえると、更地の売却が向いているケースは、下記のとおりです。
建物の劣化が激しい
建物の劣化が進行している場合は、買主の印象が良くないため、更地にすることをおすすめします。
とくに旧耐震性能の物件は、住宅ローン減税を受けられないため、買主から敬遠されやすいでしょう。
建物の管理が困難
とくに空き家が遠方にある場合は、移動のための手間や費用が余分にかかってしまいます。
定期的な管理が面倒だと感じる場合は、更地にすれば負担が減るでしょう。

空き家を売りたい場合にかかる費用は？

最後に、空き家を売りたい場合にかかる費用についてご紹介します。
空き家を売却すれば売却金を得ることができますが、売主が負担する費用もあります。
売りたいと考えてからすぐに手続きができるように、費用面についてもしっかりと把握しておきましょう。
相続登記費用
売却予定の空き家が自分の名義でない場合は、売却の手続きができません。
そのため、相続登記をおこない、名義を変更する必要があります。
相続登記では、以下の費用がかかります。
登記の手続きは個人でおこなうことも可能ですが、司法書士へ依頼するのが一般的です。
書類取得費：5千円から2万円
登録免許税：固定資産税評価額×0.4％
司法書士への報酬：5万円から8万円
解体費用
空き家を解体した場合は、解体費用がかかります。
先ほどお伝えしたとおり、建物の種類によって金額は異なりますが、100万円以上はかかるのが一般的です。
譲渡所得税
空き家を売却した際に利益が出ると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は「課税譲渡所得×税率」で算出でき、税率は空き家の所有年数によって次のように異なります。
所有期間が5年以下（長期譲渡所得）の場合の税率：39.63％
所有期間が5年超（短期譲渡所得）の場合の税率：20.315％
このように、空き家を売却する際にはさまざまな費用がかかりますが、特例や補助金を適用することによって負担を減らすことが可能です。
たとえば藤沢市では、耐震工事を含む改修工事費などに対して補助金が適用できます。

まとめ

今回は、空き家を売りたい場合に現状のまま売却する方法と更地にして売却する方法、空き家の売却でかかる費用についてご紹介しました。
空き家を売りたい場合は、物件に合わせた売却方法を選択することが大切です。
しかし、空き家の売却方法を個人で判断するのは難しいため、解体などをおこなう前にまずは不動産会社へご相談ください。
弊社は買取にも対応しているため、空き家が売れるか心配な方にも安心してお任せいただけます。
藤沢市および横浜市（瀬谷区、戸塚区、泉区、栄区）、茅ケ崎市、鎌倉市、綾瀬市、大和市、寒川町、海老名市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご連絡ください。