離婚による不動産売却の注意点とは?3つのポイントを押さえておこう!

離婚による不動産売却の注意点とは?3つのポイントを押さえておこう!

この記事のハイライト
●離婚による不動産売却の注意点①財産分与では売却金を分配したほうがトラブルを回避しやすい
●離婚による不動産売却の注意点②売却方法は周囲に知られず早く売却できる買取のほうが良い
●離婚による不動産売却の注意点③仲介による売却をおこなう場合は専任系の媒介契約のほうが早めに売れやすい

離婚が理由で不動産売却する際には、通常の売却では問題にならない点にも注意する必要があります。
そのため、離婚時の不動産売却では、ポイントを押さえて手続きを進めることが大切です。
そこで今回は、離婚による不動産売却の注意点について、財産分与・売却方法・媒介契約の3つのポイントに絞ってご紹介します。
藤沢市および隣接の市区町村で離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

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離婚による不動産売却の注意点①財産分与

離婚による不動産売却の注意点①財産分与

離婚による不動産売却の注意点の1つ目は、財産分与です。
離婚における財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産をそれぞれに分配することです。
不動産はもちろん、預貯金や車、有価証券などが財産分与の対象のため、どのように分けるのか決める必要があります。
ただし、財産分与の対象になるのは、あくまでも婚姻期間中に得た財産です。
結婚前に購入したり、親から譲り受けたりした不動産は、特有財産と呼ばれ、財産分与の対象外になることも注意点として覚えておきましょう。

不動産はどのように財産分与をおこなう?

不動産を財産分与する際は、基本的に折半で、共有名義の場合でも持分の割合などは関係しません。
しかし、夫婦での話し合いによって、どのように分けても問題はなく、夫婦のどちらかが多めにもらうということも可能です。
ただし、不動産は物理的に分けるのが難しいため、トラブルに発展してしまう可能性も考えられます。
公平に財産分与をおこなうためには、不動産を売却して得た売却金を分配するのがおすすめです。
なお、共有名義の不動産を売却する場合は、夫婦のどちらかのみではなく、両者の同意が必要です。
不動産を売却したくない場合には、家に住み続けるほうが分配金の相当額を支払う必要があります。
そのため、不動産の資産価値によっては、支払いが困難になるケースが生じるかもしれません。
また、婚姻前に購入した不動産は財産分与の対象外とお伝えしましたが、婚姻後もローンを支払った分は財産分与の対象に含まれることは注意点です。
このようなケースでは、婚姻後に支払ったローンの金額を調べて分配します。

財産分与のタイミングは?

不動産の売却金を財産分与する場合の注意点には、タイミングもあります。
離婚前に売却して財産分与をおこなった場合、贈与とみなされ、財産を受け取る側に贈与税がかかってしまいます。
売却自体は離婚前でも構いませんが、財産分与は離婚届の提出後にしましょう。
離婚後であれば、贈与税を課される心配がありません。

住宅ローンはどうすれば良い?

住宅ローンが残っている場合、売却を選択すれば、売却金で返済をおこなうことができます。
売却金で完済できない場合は、不足分を自己資金でまかなう必要があります。
自己資金の支払いが難しい場合は、金融機関の同意を得ておこなう任意売却という選択肢になるでしょう。
一方、そのまま住み続ける場合は、ローンの債務者や不動産の所有者の変更手続きが必要な場合があります。
たとえば、夫名義の家に妻子が住み続ける場合などです。
このようなケースでは、事前に金融機関などに相談のうえ、複雑な手続きが必要です。
妻の返済能力が十分でない場合には、名義変更ができない可能性もあります。
しかし、夫名義のままにしておくと、何らかの理由で返済が困難になった場合、家が差し押さえられるリスクも考えられます。
このような離婚後のトラブルを回避するためにも、不動産は売却して財産分与をおこなったほうが良いでしょう。

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離婚による不動産売却の注意点②売却方法

離婚による不動産売却の注意点②売却方法

離婚による不動産売却の注意点の2つ目は、売却方法です。
それぞれの特徴を把握して、状況に合わせた売却方法を検討しましょう。
売却方法①売却(仲介)
一般的に売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入って手続きを進める仲介のことをいいます。
仲介による売却では、さまざまな媒体を通じて売却活動をおこない、第三者の買主を見つけます。
購入希望者が現れたら、内見の対応も必要です。
手間をかけて幅広く買主を探すため、高値で売れやすいことが仲介による売却の特徴です。
ただし、条件や立地によっては、買主が現れるのに時間がかかる可能性もあります。
仲介による売却では、平均して6か月ほどの期間が必要です。
ローンの残債が多く、売却のために時間をかけられる方は、検討してみてはいかがでしょうか。
売却方法②買取
離婚の際の不動産売却でおすすめの売却方法は、買取です。
買取とは、不動産会社が直接不動産を買い上げることで、早ければ1週間ほどで現金化できるメリットがあります。
引っ越しの都合などによって、売却の日程を設定することも可能です。
また、離婚による売却の場合、周囲に知られたくないという方も多いでしょう。
売却活動をおこなわない買取なら、近隣住民に知られるリスクが低いと言えます。
売れるかわからないリスクを不動産会社が負うため、仲介に比べると売却価格は下がってしまいますが、仲介手数料がかからないというメリットもあります。

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離婚による不動産売却の注意点③媒介契約

離婚による不動産売却の注意点③媒介契約

離婚による不動産売却の注意点の3つ目は、媒介契約です。
一般的な仲介による売却の場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。
この媒介契約には3つの種類がありますが、契約形態によって手続きが異なります。
媒介契約の種類は、売主が選択するため、事前に特徴を把握しておくことが大切です。

媒介契約の特徴とは?

それでは、3種類の媒介契約の特徴について見ていきましょう。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社としか契約を結べません。
また、不動産会社が見つけた買主のみと契約が可能という特徴があります。
専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には、レインズへの5日以内の登録と1週間に1回以上の売却状況の報告が義務付けられます。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じように、1社の不動産会社としか契約を結べません。
ただし、専任媒介契約の場合は、自分で探した買主との契約が可能です。
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社には、レインズへの7日以内の登録と2週間に1回以上の売却状況の報告が義務付けられます。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できます。
また、自分で探した買主と契約することも可能です。
ただし、不動産会社には、レインズへの登録や売却状況の報告が義務付けられていません。

どの媒介契約を選べば良い?

媒介契約の選び方は、売却で重視するポイントによって異なります。
一般媒介契約の場合、不動産会社にとっては競合も多く、安定性がないため、売却活動が後回しになってしまいがちです。
立地が良くて売れやすく、時間をかけても大丈夫な場合は、一般媒介契約でも良いでしょう。
しかし、早めに売りたい場合は、専任系の媒介契約がおすすめです。
とくに離婚による不動産売却では、メンタル面も考慮し、早めに手続きを終わらせたい方が多いのではないでしょうか。
専任系の媒介契約なら、売却状況を把握しやすく、窓口も1本なので、対応しやすいメリットがあります。
そのため、今回のようなケースでは、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選択したほうがスムーズに手続きを進められるでしょう。

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まとめ

今回は、離婚による不動産売却の注意点について、財産分与・売却方法・媒介契約の3つのポイントに絞ってご紹介しました。
離婚による不動産売却では、さまざまな注意点がありますが、ポイントを押さえて手続きを進めることによって、スムーズに売却できるでしょう。
弊社は、買取にも対応しておりますので、お客様のご希望に合わせた売却を実現することが可能です。
秘密厳守で誠実にサポートしてまいりますので、藤沢市および横浜市(瀬谷区、戸塚区、泉区、栄区)、茅ケ崎市、鎌倉市、綾瀬市、大和市、寒川町、海老名市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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