不動産売却にかかる所得税とは？特別控除やふるさと納税で節税できる？

所得税とは、個人が1年間に得た所得に課せられる税金のことです。
不動産売却で利益が生じたときにも、所得税が課せられます。
そこで今回は、不動産売却をするなら知っておきたい所得税について解説します。
藤沢市および隣接の市区町村で不動産売却をご希望の方はぜひチェックしてみてください。

不動産売却によって生じる所得税とは？

所得税とは、個人が得た所得に課せられる税金のことです。
おもな所得には、会社員の給与所得や自営業者の事業所得などが挙げられます。
そして不動産売却によって得られた利益も、譲渡所得として所得税の課税対象です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格がそのまま反映されるわけではありません。
売買にかかった費用を差し引いたものが、譲渡所得となります。
譲渡所得の計算方法とは、次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
なお、譲渡所得は分離課税の対象です。
ほかの所得と区別して計算されるため、確定申告により申告・納税する必要があります。
源泉徴収の対象者であっても、譲渡所得があるときには確定申告しなければなりません。

取得費と譲渡所得とは？

取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった費用が該当します。
おもな取得費には、以下の費目が含まれます。

• 購入代金
• 建築代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 取得時にかかった税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税など）
• 司法書士へ支払った手数料
• 購入にあたりかかった建物の解体費用

そして譲渡費用は、不動産売却に直接かかった費用が該当します。
おもな譲渡費用には、以下の費目が含まれます。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売却時に売主が負担した印紙税
• 司法書士へ支払った手数料
• 貸家の売却にあたり支払った立退料
• 違約金（ほかの買主と売買契約を結ぶため、先の買主に支払う倍返しの手付金）

なお、取得費や譲渡費用に計上できる費目のなかには、個別の判断が必要になるものもあります。
そこで確定申告にあたっては、税理士や税務署に確認しながら手続きを進めていきましょう。

不動産売却の際に利用できる所得税の特別控除

不動産売却により課せられる所得税は、特別控除を利用できる場合があります。
たとえば一般的なマイホームであれば、納税額を大幅に減らせるため、不動産売却の際は利用できる制度の有無を確認するのがポイントです。

譲渡所得で利用できる特別控除の特例

不動産売却で利用できる、おもな特別控除は次のとおりです。

• 公共事業などのために土地建物を売却した場合：5,000万円
• 自己居住用財産を売却した場合：3,000万円
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合：2,000万円
• 特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合：1,500万円
• 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合：800万円
• 都市計画区域内の低未利用土地等を譲渡した場合：100万円

複数の特例が適用対象となる場合、特別控除の合計額は年間5,000万円が上限です。
このうち、マイホームを不動産売却したときに利用できる3,000万円の特別控除について詳しく確認していきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産（マイホーム）を売却したときは、所有期間に関係なく最大で3,000万円が譲渡所得から控除されます。
この特例の適用を受けるときの、おもな要件は次のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋およびその敷地を、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 敷地を売却する場合は、家屋を解体した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を解体してから譲渡契約を結ぶ日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

なお、これらの特例を利用するためには、確定申告により譲渡所得を申告しなければなりません。
控除後の課税譲渡所得がゼロ（税金がかからない）でも、確定申告しなければ特例を利用できないので注意してください。

軽減税率の特例

不動産売却では、所有期間に応じてそれぞれ以下の税率が適用されます。

• 5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63％）
• 5年超（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

そして所有期間が10年を超えるマイホームの売却は、以下の軽減税率の適用対象です。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

この軽減税率は、3,000万円の特別控除とも併用が可能です。
そして所有期間は、売却した年の1月1日時点が基準となっています。
不動産売却のタイミングによっては、高いほうの税率が適用されることもあるので注意しましょう。

ふるさと納税で不動産売却の所得税を節税する方法

ふるさと納税とは、自分で選んだ自治体に寄附でときる仕組みのことです。
寄附した金額に応じて、所得税・住民税の控除を受けられます。
ただし上限額が定められているため、節税目的でおこなうときには寄附額に注意が必要です。
そこで、不動産売却により譲渡所得を得たときの、ふるさと納税による節税方法を確認していきましょう。

ふるさと納税の仕組み

ふるさと納税は、自己負担分の2,000円を差し引いた寄附額が所得税・住民税から控除される仕組みのことです。
多くの自治体では、寄附に対する返礼品として特産品や名産品などを提供しています。
つまり、2,000円の自己負担分によって、寄附額の3割以内に相当する返礼品を受け取れる制度です。
そのため、不動産売却したときに限らず、所得が増えたときにはふるさと納税を活用すれば節税効果が期待できるでしょう。

所得や家族構成によって上限額が異なる

ふるさと納税による控除の上限額は、所得や家族構成によって異なります。
上限以上を寄附しても、上限を超えた部分については所得税・住民税の控除を受けられないので注意しましょう。
目安の金額は調べられますが、実際には1円単位まで寄附するのは困難です。
そのため、節税効果を最大限に高めたいときには、上限額を超えないように注意してください。

一時所得になる場合がある

ふるさと納税で受け取れる返礼品は、一時所得として扱われます。
たとえば5万円を寄附し、1万円相当の返礼品を受け取った場合には、1万円が一時所得に該当します。
この一時所得には50万円の特別控除があるため、一時所得の総額が50万円を超える部分は課税対象です。
ふるさと納税の返礼品以外にも、一時所得には生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金なども一時所得です。
そのため、ふるさと納税の返礼品以外にも一時所得があるときは、総額が50万円を超えないようにすると良いでしょう。

まとめ

不動産売却の際に課せられる、所得税について解説しました。
取引金額が大きいほど、譲渡所得にかかる所得税も高くなる傾向にあります。
そこで特別控除やふるさと納税を活用しながら、税金対策を進めていくのがおすすめです。
弊社では、藤沢市および隣接の市区町村（横浜市（瀬谷区、戸塚区、泉区、栄区）茅ケ崎市、鎌倉市、綾瀬市、大和市、寒川町、海老名市）で、価格査定の依頼を承っております。
不動産売却でかかる所得税などの税金についてお調べの方も、お気軽にお問い合わせください。