住宅ローンが返済不可になったらどうすれば良い？任意売却のメリットとは？

綿密に資金計画を立ててマイホームを購入しても、家族構成の変化や予期せぬ家族の病気などで、住宅ローンの返済が難しくなることがあります。
その場合はどうすれば良いのか、返済不可になった場合はどうなるのかを知って、返済できなくなる前に対処することを検討しましょう。
今回は、住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法や、返済できなくなってから競売にかけられるまでの流れについて解説します。
藤沢市および隣接の市区町村で住宅ローンの返済が難しいと感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法

住宅ローンの返済が難しくなると、経済的にも精神的にも大きな負担となるだけでなく、最終的には競売にかけられるため、早めに対処することが大切です。
そこで、住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法についてご説明しますので、早急に行動を起こしましょう。

住宅ローンを滞納していない方におすすめの対処法

住宅ローンの返済は苦しいけれども、まだ滞納していない方は、以下のような対処法を検討しましょう。
金融機関に相談する
返済プランを見直すことができれば月々の返済を軽減できるため、生活を立て直せるかもしれません。
返済が苦しくなったら、滞納することになってしまう前に、まずは金融機関に相談することが大切です。
期限を決めた返済猶予や、返済期間の延長など、相談に応じてくれる可能性があります。
また無駄な出費はないかなど、家計を見直すことも大切です。
住宅ローンの借り換えをおこなう
現在返済している住宅ローンの金利が高いのであれば、金利が低いローンに借り換えるのも対処法の1つです。
金利が低い分、同じ返済期間なら月々の返済が少なくなるため、負担を軽減できるでしょう。
ただし、借り換えをおこなうためには審査を受ける必要があり、諸費用もかかるため注意が必要です。
保険が適用されるかどうか確認する
住宅ローンを組むときには、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
家族が病気になったことが原因で返済が苦しい場合は、保険が適用される可能性があるため、保険の内容を確認してみましょう。
家を売却して返済に充てる
売却金で完済できる「アンダーローン」状態であれば、住宅ローンが残っていても問題なく売却できます。
売却金で完済できるかどうかを把握するために、残債を確認し、不動産会社に査定を依頼して検討しましょう。
「住み慣れた家を離れたくない」という方は、「リースバック」という方法もあります。
リースバックとは、不動産会社に家を売却してその不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことでそのまま住み続けられる仕組みのことです。
「生活環境を変えたくない」「周囲に知られたくない」という方は検討してみると良いでしょう。
弊社は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンが返済不可になった方におすすめの対処法

住宅ローンをすでに滞納していて、返済不可となっている場合は、「任意売却」という方法があります。
具体的な内容はのちほどご説明しますが、任意売却とは家を売却しても住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態でも利用できる方法です。
滞納が続くと最終的には競売にかけられ、安い価格で家を手放すことになります。
そうなる前に金融機関に相談して、早急に検討しましょう。

住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

冒頭でもお伝えしましたが、住宅ローンが返済不可になり滞納が続くと、最終的には競売にかけられます。
どのような流れで競売へと進むのか、具体的にご説明します。

督促状が届く

住宅ローンを2か月ほど滞納すると、期日までに返済するよう、金融機関から督促状が届きます。
督促状が届いてもなお返済不可の状態が続くと、「期限の利益」を喪失することがあります。

期限の利益を喪失する

期限の利益とは「分割して返済する権利」のことです。
一般的には滞納が6か月ほど続くとこの権利を喪失し、残債の一括支払いを求められます。

保証会社が代理弁済をおこなう

期限の利益を喪失すると、保証会社が代わりに金融機関に残債を支払う「代理弁済」がおこなわれます。
この時点で債権者は金融機関から保証会社に移転するため、滞納した住宅ローンと保証会社の利息を保証会社に一括で支払わなければなりません。
返済不可の場合は、競売へと進む流れとなります。

保証会社が裁判所に競売の申し立てをおこなう

保証会社が裁判所に申し立てをおこない、競売を開始する通知が裁判所から届きます。
競売とは、返済不可となった家を裁判所が強制的に売却することです。
競売になると市場相場の4割から5割ほど安い価格での売却になるのが一般的で、その売却金はすべて債権者に支払われます。
さらに売却金で完済できずに残った住宅ローンは、一括支払いを求められます。
つまり、競売になると強制的に家を売却され、競売後も多額の借金を抱えることになるのです。

住宅ローンが返済不可になった場合は任意売却の検討を！

住宅ローンが返済不可になり、家を売却しても完済できない場合は、任意売却を検討することをおすすめします。
そこで最後に、任意売却の概要とメリットについてご説明します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可となり、家を売却しても完済できない「オーバーローン」状態のときに金融機関の合意を得て売却する方法です。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済して、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
任意売却の場合、金融機関の合意を得て残債がある状態で抵当権を外してもらうことで、売却が可能になるのです。
では、住宅ローンが返済不可になった場合に任意売却をおこなうメリットを見ていきましょう。

任意売却のメリット

市場相場に近い価格での売却が望める
強制的に売却される競売とは違い、任意売却は通常の不動産売却と同じように、自分の意思で売却活動をおこなって買主を探すことができます。
市場価格に近い価格での売却が望めるため、競売になるよりも残債額を減らすことができます。
売却にかかる諸費用を売却金から差し引ける
不動産を売却する際には、税金や仲介手数料、登記費用といった諸費用がかかります。
任意売却では、それらの諸費用を売却金から支払うことが認められています。
売却金で完済できなかった分は分割返済を交渉できる
任意売却で得た売却金で完済できなかった場合、金融機関との協議のうえ分割で返済することが可能です。
このように、任意売却には多くのメリットがあります。
ただし競売にかけられるまでの期限が設定されるため、いつまでも売却活動がおこなえるわけではありません。
したがって、売却が長引きそうな場合は不動産会社の買取も視野に入れて検討することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられます。
そうなる前に、早急に行動を起こすことが大切です。
金融機関の合意を得られれば「任意売却」という売却方法がありますが、売却が長引きそうな場合は、早く生活を立て直すために「買取」をご検討されてはいかがでしょうか。
弊社では通常の仲介業務はもちろん、買取も積極的におこなっております。
藤沢市および横浜市（瀬谷区、戸塚区、泉区、栄区）、茅ケ崎市、鎌倉市、綾瀬市、大和市、寒川町、海老名市で不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。