マイホームの売却計画を立てる

2023-03-20

不動産売却の流れ

マイホーム売却の流れ　マイホームを売却する前に　知っておきたい９つのこと　step１

マイホームの売却計画を立てる

ご自宅を売却する目的は何でしょうか。

売却の目的、理由によって、売却の条件が変わってくるはずです。

まずは、売却の目的を自分の中で確認して、しっかりと整理することが、安全な不動産取引をするための第一歩となります。

あなたが、マイホームを売却しようとしている理由は何ですか。

買換えのため、資産整理のため、相続発生のため、その他いろいろな理由があることでしょう。

買換えであれば購入資金に充てること、

相続であれば財産の分配等が目的になり、売却代金や売却期限に制限がかかってきますので、契約の判断や契約条件に影菩を与えることになります。

問題点を整理しましょう。

売却の目的を達成するための問題点を整理してみましょう。

●買換えの場合

新しく購入する物件の資金計画で売却資金から充当する予定の金額や借入残債、売却・購入に係る仲介手数料、その他の諸経費等の綿密な計雰はできていますか。

最低売却価格はどうしますか。

●相続の場合

遺産分割協議は完了していますか。

売却計画に全員が同意していますか。売却の同意がある場合、売却代金、分配方法等について同意できていますか。

※売却について同意できていない相続人が1人でもいるときは、同怠が得られるまで計画を進めることが難しいかもしれません。

　注意！　

買い先行は危険です！

新しい住まいを先に購入してしまうのは大変危険です（買い先行）。

今の住まいが予定どおりに希望金額で期限内に売れるとは限りません。

今の住まいの売却ができてから次の住まいを購入するのが安令な方法です（売り先行）。

原則として、売り先行で買い替え計両を立てるようにしましょう。

どうしても購人を先行して契約するときは、売り物件が予定期限内に予定金額で契約できないときに契約を解除できる「買換特約」を付けてもらいましょう。

ただし、購入物件の売主は、契約が解除になる可能性があり、契約が不安定であることから買換特約を承諾しないことも少なくありません。

媒介業者が売れない場合の「買取り保証」をすることもありますが、その場合は、買取り金額等の買取り条件を書面で交わしておくことが大切です。

売買方法を知りましょう。

ー公簿売買と実測売買一

土地の売買契約には、①「公簿売買」と②「実測売買」があります。

①は、土地の実際の面積を売買代金と関連させず、登記上の土地面積を売買対象として特定するために表示する売買です（売買代金の清算なし）。

②は契約締結までに実測を行い、その面積によって取引を行う方法と、契約時は登記記録上の面積で売買代金を概算で決め、決済までに実測して売買代金を確定して清算する方法があります。

実測売買では隣地所有者と境界立会い・確認のうえで測量を行い、測量図を作成して買主に交付します。

登記記録上の表示面積と実際の面積に差異がある土地は少なくありません。

どの方法で契約するかは最終的には話合いで決めることが望ましいでしょう。

なお、建物については、実際の面積と登記記録上の表示面積が相違していても清算することはしていませんが、建物の表示登記が必要となる場合があります。

　注意！　

実測売買するときは

実測売買するときに作成する測量図には、現況測量図と確定測量図の２種類があります。

確定測量図の作成では、道路などの官民査定も行うことが多いので、国や行政との打ち合わせが必要となり、時間を要する場合があります。

トラプルの防止を検討しましょう。

建物は、経過年数により相応に品質・性能が低下してくるのは当然のことです。

それらの経年変化による建物の劣化現象とは別に、シロアリの害、雨漏り、結露等による木部の腐食、不同沈下による傾き等の欠陥が引渡し後に発見されてトラブルになることが少なくありません。

土地・建物に欠陥があった場合の責任を「契約不適合（担保）責任」（民法562条～564条）といい、引渡し後に欠陥が見つかった場合、修補や減額等を請求されることがあります。

知っている土地・建物の不具合は事前に買主に告げておくことが大事です。

【物件状況報告書(売主の告知)】の交付・説明

売主は、売却した土地・建物の種類や品質等に問題や欠陥があった場合、買主に対して責任を負うため、知っている土地・建物の不具合等の状況を告知しておくことが必要です。

取引実務では、トラブルの防止のために「物件状況報告書」 (売主の告知書)を作成して、買主に交付・説明しています。

「売主は種類や品質等に関する欠陥があっても責任を負わない」とする免責特約も有効ですが、知っていて告げなかった欠陥は免責されません。

逆に欠陥があっても、告知をしてそのままで受け取ってもらう了解をしてもらえば契約不適合(担保)責任を負うことはありません。

「物件状況報告書」による告知は非常に大切であることを知っておきましょう。

建物状況調査（インスペクション）

建物状況調査(インスぺクション)とは、第三者機関による建物検査のことです。

中古住宅の瑕疵(欠陥)に対する購入者の不安を払拭するために、売却の前に既存住宅状況調査技術者(一休建築士等で、登録機関の講習の修了・登録が必要)による建物検査の実施を促進して、卜ラプルを防止する任意の制度です。

建物検査をして売却することは、担保責任の問題を生じさせない有効な方法であることは間違いありません。

この制度を利用して暇庇保険基準に適合する建物として売却することが望ましいとされています。

その他の付帯設備・備品等の取扱いの検討、税金の確認

エアコン、食洗機等の設備、カーテン、照明器具等の備品の引渡しの有無について検討しましょう。

各設備等の作動状況、過去の修繕履歴等も整理しておきます。

また、税金の控除等を予定している場合は、税理士等の専門家に確認しておきましょう。

　注意！　

契約不適合による売主の担保責任

住まいの売却で気を付けなければいけないトラブルとして、契約不適合による売主の担保責任を知っておく必要があります。

これは、売却した土地・建物の種類、品質または数量に関して契約内容に適合しないときに売主が買主に対して負う責任のことです。

ルールについては、「土地・建物の欠陥に対する責任」で詳しく説明しています。

売主としての法律上の責任を理解しておきましょう。

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