売却の依頼をする。

2023-03-21

不動産売却の流れ

マイホーム売却の流れ　マイホームを売却する前に　知っておきたい９つのこと　step4

売却の依頼をする

～媒介契約を結ぶ～

マイホームの売却を依頼するにあたって、不動産会社との間で取り交わされる契約が媒介契約です。

この媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

しっかりと内容を理解したうえで、自分に合った契約を結ぶようにしましょう。

３つの媒介契約から選ぶ

媒介契約には、 ①専属専任媒介契約、 ②専任媒介契約、 ③一般媒介契約の3種類があります。

どの契約を選ぶかは依頼者（売主様）が決めます。

たくさんの不動産会社に依頼したほうが早く売れそうなので「一般媒介」が良いと思いがちですが、必ず

しもそうではありません。

「専属専任」「専任」の媒介は、必ずレインズに登録しますので、情報は登録※と同時にレインズ会員のすべての不動産会社へ提供されます。

不動産会社は、日々レインズの売却情報をチェックして、物件を探している人に紹介していますので、早く買主を見つけることができます。

専属専任・専任媒介を受けた媒介業者は売却に対する責任感が強く、より積極的に販売します。また、信頼できる1社に専任媒介等で依頼したほうが、煩わしさもありません。

※不動産会社は、媒介契約締結日から専属専任媒介契約の場合から5営業日以内、専任媒介契約の場合が7営業日以内にレインズヘ登録しなければなりません。

依頼できるのは1社だけです。

売主自らが買主を見つけたときでも、依頼した媒介業者を介して契約しなければなりません。

レインズへの登録義務、１週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。

依頼できるのは1社だけでレインズへの登録義務があるのは専属専任媒介契約と同じです。

売主自らが買主を見つけたときは直接契約することもできます。

2週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。

複数の不動産会社に重ねて依頼することができます。

売主自ら買主を見つけたときは直接契約することができます。

レインズへの登録義務はありません。

契約が成立したときの仲介手数料について

媒介業者の仲介手数料は成功報酬です。

契約が成立しなかったときは報酬を請求することはできません。

また、契約成立の有無にかかわらず、販売活動に要した広告費等の経費を請求することはできませんので、請求されても支払う必要はありません。

注)ただし、依頼者から依頼した特別の広告に要した費用、遠隔地の交通費は負担が生じます。

　仲介手数料には上限があります。

宅地建物取引業法(宅建業法)は、媒介業者が受け取ることのできる仲介手数料の額の上限を決めていますので、媒介業者は、上限額を超える仲介手数料を請求することはできません。

仲介手数料は、報酬告示で定められた金額以内の額を依頼者と媒介業者間の話合いで決めることになります。一般の取引においては、宅建業法が定めた上限額を仲介手数料とするのが通常です。

　仲介手数料の上限額　　　　　　

売買代金が２００万円以下の金額　　　　　　　　　　売買代金の５%に消費税を加算した額

売買代金が２００万円を超え４００万円以下の金額　　売買代金の４%に消費税を加算した額

売買代金が４００万円を超える金額　　　　　　　　　売買代金の３%に消費税を加算した額

〈売買代金の額が４００万円を超える場合の報酬上限額の簡易計算式〉

仲介手数料の支払い方法は

支払い方法に決まりはありません。

契約が成立したときに全額、または取引完了後に全額を支払うか、契約成立のときに半金、引渡しをして取

引が完了したときに半金を支払うなど様々です。

事前に媒介業者に確認しておくとよいでしょう。

媒介契約の更新と媒介契約の解除

　媒介契約の更新　

専属専任媒介と専任媒介の契約期間は3カ月以内となっています。

契約期間内に売却できなかった場合は、互いの合意により更新することができます。

その場合は、更新契約書を作成しますが、改めて、媒介契約書を交わすこともあります。

媒介契約を自動更新とすることはできません。

　媒介契約の解除　

契約を途中で解除したい場合、解除することはできますが、それまでの販売活動に要した広告費用等の経費の負担が生じることがあるので注意してください。

売却中止の場合、費用を請求しないことも多いので事情をよく説明してください。

媒介契約書の契約約款を必ず読んで、理解しておくことが必要です。

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