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不動産の売却時に押さえておきたい減価償却についてのポイント
2023-05-16
不動産を売って利益が出ると譲渡所得税を納税するため、確定申告をしなければなりません。
確定申告をおこなう際には、売買に関わるさまざまな費用について算出する必要があり、そのうちのひとつが減価償却費です。
今回の記事では、減価償却とはどのようなものか、概要とあわせて計算方法や注意点についても解説します。
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不動産売却時の税金に関わる減価償却とは？
減価償却とは会計処理方法のひとつで、年月がたつことで生じる劣化などによって、資産価値が下がるものに対して用いられるものです。
不動産の場合、土地は年月がたっても劣化することがない物とみなされるため、建物のみが対象になります。
減価償却費は、どんな建材を使ってどんな構造でできているのかを基準にして国で定められた法定耐用年数と、いつ建てられたかの時期を元に決められます。
また、OA機器などの資産は事業に使われる物だけが対象ですが、建物に関しては事業用に限らず自宅用も対象です。
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不動産売却における減価償却費の計算方法と確定申告の確認方法
不動産を売却するために減価償却費を計算する場合、自宅の費用を算出する際には定額法を用います。
定額法とは該当資産を取得した額を法定耐用年数で均等に割る方法で、毎年同じ額面で減価償却していくのが特徴です。
償却費を導き出す計算式は、建物部分の取得費用×0.9×償却率×経過年数です。
不動産購入時の費用には、土地と建物それぞれの合計金額が含まれますが、減価償却の対象となるのは建物のみであるため、建物部分の取得費用から調べる必要があります。
基本的に建物部分の取得費用は売買契約書に記載されており、建物と土地の価格が分けて記載されている場合は、建物の価格をそのまま計算に用います。
建物と土地で分かれていない場合には、消費税額、標準建築単価、固定資産税評価額をもとに計算し調べることが可能です。
経過年数は自宅を買ってから売るまでの所有期間であり、償却率は材質や構造によってそれぞれ設定された割合です。
物件の購入価格から償却費を差し引き、その額と譲渡費用を譲渡価格からマイナスします。
そうして導き出した譲渡取得費がプラスの場合は確定申告をしなければなりません。
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不動産売却において把握しておきたい減価償却費の注意点
物件を取得した当時の書類がなく取得費用が分からないときには、概算取得費を使い売却価格の5%として導き出します。
ただ、この方法で計算すると、損をしてしまうケースがあることが注意点のひとつです。
また、もうひとつの注意点として、譲渡所得がなければ確定申告は不要ですが、譲渡損失が出ていて節税できる可能性がある場合には確定申告をした方が良い点が挙げられます。
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まとめ
不動産を売却する場合、経年劣化する建物部分だけが減価償却の対象です。
この償却費を用いて譲渡所得を算出し、プラスが出た場合には確定申告をする必要があります。
ただし、譲渡損失が出ており節税できる可能性がある場合は、たとえ譲渡所得が出ていなくても確定申告をしたほうが良いでしょう。
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