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筆界未確定の土地とは何か？売却はできるのかもご紹介！
2023-11-28
筆界が確定していない土地を所有していて、売却しようか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
筆界未確定の土地を売却するにあたっては、通常の不動産売却とは異なる工夫が必要です。
そこで今回は、筆界未確定とはそもそもどういうことか、売却はできるのか、その方法についてもご紹介します。
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筆界未確定とはどういうこと？
筆界とは登記上の境界のことであり、筆界未確定とはその土地の登記時に法的な境界が定められていないことです。
境界にも「隣地所有者との境界」と「公道との境界」の2種類があり、この両方を確定させることによりその土地の境界が確定されます。
また、登記上の境界で個人の意志では変更できない筆界に対して、所有権界もあります。
所有権界とは、それぞれの土地の所有権が及ぶ範囲のことであり、所有者の判断によって範囲の変更が可能です。
筆界が「公法上の境界」と呼ばれる一方、所有権界は「私法上の境界」と呼ばれています。
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筆界未確定の土地は売却できるのか？
筆界未確定の土地であっても売却自体はできるのですが、現実的には買い手が付きやすいとはいえません。
なぜなら、境界が確定していないために隣接地の所有者とトラブルになる可能性があるからです。
トラブルの可能性は、とくに買主にとってはリスキーな要素といえます。
また、土地を売却する際は、売主は原則ブロック塀や境界杭などの固定物で境界を明示する、いわば境界明示義務を果たす必要があります。
境界明示義務には法的根拠がなく、これを果たしていなくても売買契約を結ぶこと自体は可能です。
しかし、契約上の問題はなかったとしても、筆界未確定のままでは長い間買い手が付かないままになってしまう可能性があります。
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筆界未確定の土地を売却する方法はあるの？
筆界未確定の土地を売却するためには、まず「筆界確定書」の作成をおこなう必要があります。
筆界確認書とは、土地の所有者同士が境界について合意したときに交わす確認書です。
そして、法務局に備え付けられている地図や公図を訂正する「地図訂正」もおこないます。
地図訂正は現状の地図や公図に誤りがあることを証明する図面ならびに申請書類が必要であり、その土地の所有者か承継人しかできません。
買主の合意が得られて境界を特定させずに売却する場合は、境界非明示の特約を付ける方法があります。
売却後に損害倍書を請求されないようにしトラブルを未然に防ぐためには、売却後は境界に関する異議申し立てを一切しない・受けないことに合意を取ることが大切です。
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まとめ
筆界未確定とは、その土地の登記時に隣接地との法的境界が確定していないことです。
売却自体は可能ですが、隣接地の所有者とトラブルになる可能性があるため、買い手がなかなか付かないかもしれません。
売却方法には、境界確定書の作成や地図訂正の実行、境界を確定させない場合は境界非明示の特約を付けることが挙げられます。
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