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囲繞地とはどんな土地？売却しにくい理由と売るためのポイントを解説
2024-04-23
不動産の売却を検討する際に、囲繞地という見慣れない言葉を目にした覚えはないでしょうか。
あなたの所有する土地が囲繞地であった場合、ポイントを押さえておかないと売却しづらいかもしれません。
この記事では囲繞地とはなにか、売りにくいとされる理由と売るためのポイントを解説するので、売却時の参考にしてください。
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囲繞地とは
囲繞地（いにょうち）とは、道路に面していない袋地の周りを囲む土地です。
袋地の住民は、自分の土地を取り囲んでいる土地の敷地内を通らなくては生活ができません。
そのため、道路に面していない袋地の住民には、周囲の土地に通路を作る権利が法律で認められています。
囲繞地通行権は基本的に拒否できないため、権利を主張されれば従わざるを得ません。
袋地の住民には通行する権利を行使する代わりに、通行する土地の所有者へ、通行料の支払いが義務付けられています。
通行料の金額は明確に定められておらず、袋地の所有者と話し合って決めるのが一般的です。
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囲繞地を売却しにくい理由
袋地の住民には、法律で通行する権利が認められているため、周りの土地の所有者は拒否できません。
便宜上仕方ないとはいえ、他人に自分の敷地を通行されるのに抵抗がある方も多いでしょう。
隣人の交友関係や来客予定などの把握は難しく、関係のない人物が敷地内をうろついていても気付けない可能性があります。
防犯面で不安を感じる方も少なくないため、通常の土地よりも需要が低いのが売りにくい理由です。
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囲繞地を売却するポイント
売却しやすくするポイントの1つは、袋地の所有者との等価交換です。
通路にあたる土地と袋地の土地を交換すれば、自分の敷地内を他人が通行する権利を与える必要はなくなります。
接道義務を満たす幅の通路を提供すれば袋地の所有者にもメリットがあるため、交渉が成立する可能性は高くなるでしょう。
ターゲットを絞って、囲繞地通行料を受け取りたい方に売却するのもポイントです。
袋地の所有者が囲繞地を通行するには、原則的に通行料の支払いが義務付けられています。
通行権が設定された土地を所有するだけで利益を得られるとして、メリットととらえる方もいるためです。
また、隣地の所有者に売却する方法もあります。
個別では価値が低い土地でも、隣接している土地なら元の土地を広くできるため、相場よりも高い値段で売却できる場合があります。
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まとめ
囲繞地とは、通路に面していない袋地を囲む土地です。
袋地の住民が通行する権利を拒否できないため需要が低く、売りにくい傾向にあります。
売りやすくするためには、等価交換をおこなう・通行料を受け取りたい方にターゲットを絞る・隣家に買い取ってもらうなどがポイントです。
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